Apesar da legislação não ter sido alterada, o IVA no arrendamento de espaços comercias sofreu mudanças significativas em 2021, pois a Autoridade Tributária (AT), tendo como base decisões judiciais anteriores, passou a dispor de um novo entendimento sobre a aplicação do imposto.
Atualmente, mesmo não se tratando de um tema novo, são muitas as dúvidas que continuam a ser levantadas em torno desta questão.
Com base no “novo” entendimento da AT, a isenção de IVA prevista no artigo 9º do Código do IVA, passa também a ser aplicada em relação ao arrendamento de imóveis que tenham equipamentos. São desta situação exemplos, uma loja ou um café quando alugados já prontos a funcionar.
Ou seja, o conceito de “paredes nuas” anteriormente utilizado para definir se um arrendamento estava isento de IVA, deixou de ser utilizado e é até considerado ultrapassado, sendo por isso necessário analisar mais em detalhe o contrato de arrendamento celebrado.
A isenção aplica-se quando estamos perante uma simples colocação do imóvel à disposição do cliente, mesmo que equipado e pronto a funcionar, em contrapartida de uma retribuição e não existindo nenhuma prestação de serviços associada. Ou seja, se for incluído no contrato outros serviços, como por exemplo a limpeza, fornecimento de água e eletricidade, a isenção já não se aplica e será necessário pagar IVA.
Resumindo, o arrendamento de imóveis com recheio passou a estar equiparado ao arrendamento de imóveis sem recheio, assumindo que a existência de equipamentos não é importante para efeitos de enquadramento de IVA, pelo que os imóveis nestas condições passam também a estar isentos deste imposto, desde que não existam prestações de serviços associadas.
Este novo entendimento da AT, pode originar a necessidade de rever e atualizar alguns dos contratos de arrendamento que incluam equipamentos, e que estão atualmente em vigor, pois poderá não haver lugar à cobrança de IVA.
Para os proprietários, apesar de estarmos perante uma isenção, esta alteração poderá não ser uma boa notícia.
O IVA que o proprietário suportou com a aquisição, as obras de reabilitação e com os equipamentos, acabava por ser recuperado nos primeiros anos de arrendamento, através das faturas que emitia relativas ao arredamento do espaço.
Atualmente com a aplicação da isenção, as faturas passam a ser emitidas sem IVA e os proprietários deixam de conseguir deduzir o IVA dos investimentos iniciais, que passam a ser um custo efetivo, sem possibilidade de recuperação.