Mercado de venda de hotéis em Portugal antes da pandemia Covid-19
mais Antes da crise pandémica que afetou duramente o setor da hotelaria, as transações efetuadas neste mercado estavam maioritariamente associadas aos grandes fundos de investimento internacionais, e, por conseguinte, os investidores privados ficavam cada vez afastados do mercado da compra e venda de hotéis
De acordo com informação disponibilizada pela Cushman & Wakefield, antes da crise Covid-19 as compras de cadeias hoteleiras por parte de fundos representavam cerca de 70% das vendas de hotéis na Península Ibérica. Cinco anos antes, o peso dos fundos ascendia a 50% das vendas, o que significa uma aposta significativa de investimento nesta zona num período de tempo muito curto.
Estas fontes de investimento de capital institucional procuram estabilidade e, de facto, Portugal e Espanha tinham apresentado um crescimento sólido nos últimos anos anteriores à pandemia, quer no que diz respeito ao incremento do número de turistas, quer ao nível da notoriedade e qualidade do produto oferecido e na captação de um segmento de turistas com maior poder de compra.
Na altura o valor investido por estes fundos na Península Ibérica representava cerca de 1,9 mil milhões de euros, em compras diretas de unidades hoteleiras e outros dois mil milhões de euros em aquisições corporativas.
Esta atração de capital fora da União Europeia é uma tendência internacional na hotelaria que estima que 77% das compras e vendas de hotéis em Portugal e Espanha sejam protagonizadas por investidores estrangeiros.
Ainda de acordo com o estudo da Cushman & Wakefield a origem do capital é proveniente dos Estados Unidos, que investiram 2,3 mil milhões de euros, seguidos pela Malásia e México com 220 milhões e 210 milhões, respetivamente.
Por exemplo, antes da crise, o fundo de capital de risco Blackstone tornou-se o maior proprietário de hotéis em Espanha, com a aquisição da SIGI Hispania, por 1,9 mil milhões de euros. Os 46 hotéis da Hispania levaram a Blackstone para um total de 17 mil quartos em Espanha, à frente dos 11 mil do Meliá, dos 10 mil do H10 e dos 9 mil dos Hoteles Globales.
De igual modo, Portugal registou um valor inédito nas transações deste segmento imobiliário de 469 milhões de euros, sobretudo dos EUA, China e Coreia que são os principais mercados de origem destes investidores.
Exemplo disso foi a transação dos hotéis Tivoli Avenida Liberdade, Tivoli Oriente e Avani Avenida Liberdade para o fundo Invesco (que gere os hotéis NH), por 313 milhões de euros.
As dificuldades atuais do setor da hotelaria
O turismo é um dos setores que mais sofreram com a pandemia do novo coronavírus e segundo dados internacionais 90% das reservas e eventos em hotéis foram cancelados ou adiados em 2020.
Esses números deixam evidentes um cenário preocupante no qual, as empresas já não pensam apenas em ultrapassar os prejuízos, mas sim na possibilidade real de falência.
Os efeitos que o coronavírus teve na indústria hoteleira durarão meses, mas 2020 inevitavelmente estará associado à mudança radical no modelo turístico.
No entanto, esta crise também é uma oportunidade de implementar definitivamente as tendências que nos últimos anos começaram a surgir no setor.
Neste sentido, a digitalização, a sustentabilidade, a inovação ou o luxo irão ganhar força renovada, mas também a importância da profissionalização dos gestores destes setores é um fator decisivo a ter em conta.
A pandemia acelerou ainda mais o processo de digitalização num setor que deve necessariamente adaptar-se para sobreviver no meio de uma crise global de saúde.
É fundamental monitorizar o mercado, analisar as possibilidades que oferece e saber escolher as tecnologias que proporcionam maior valor ao negócio.
A tendência da globalização implica que eventos imprevistos, como a atual crise provocada pela Covid-19, terão um efeito cada vez mais devastador nas atividades que envolvem a mobilidade da população mundial (p.e. hotelaria – aviação).
A gestão de crises nesses períodos pode assumir várias formas e neste caso específico da hotelaria, veio em formato de restrição de viagens implementada pelos governos, como uma precaução necessária para resguardar a saúde das pessoas.
Por esse motivo, as organizações hoteleiras precisam desenvolver uma nova perspetiva sobre destinos, crescimento, angariação e segurança. A maneira como as redes hoteleiras lidam com essas questões é crucial para amenizar o impacto da crise no setor.
Seguem abaixo algumas recomendações que podem minimizar a paralisação da operação e os prejuízos dos negócios tendo em conta a realidade atual.
Cuidados com hóspedes e funcionários durante uma crise global. A principal mensagem a transmitir é que existe nos hotéis um plano bem definido e implementado ao nível da segurança, quer aplicável a colaboradores ou clientes.
Quando os hotéis conseguem entregar uma mensagem de calma e ordem, o efeito é a eliminação do pânico e de incidentes que podem gerar mais incertezas, é essencial que os hóspedes saibam que medidas foram adotadas pelo hotel para garantir sua segurança.
Flexibilidade nas operações é essencial para o sucesso da operação em tempos de dificuldade económica. Dependendo das instalações envolvidas, pode significar o fecho de algumas partes do hotel ou atividades de forma a obter maior economia de custos.
Quanto ao marketing, essas ações devem ser ajustadas ou, em alguns casos, descontinuadas e, talvez, investir apenas em marketing digital para se adaptar à demanda em tempos de incerteza.
Quanto às reservas canceladas a política mais adequada é oferecer datas alternativas aos potenciais hóspedes, assim como, quando for necessário cancelar, devem ser fornecidos reembolsos fáceis e ter políticas flexíveis de alteração de data. Este tipo de decisão acaba por ter um retorno positivo na fase de retoma da atividade.
Processo de venda de um hotel
O processo de venda de hotel é complexo. Apresentamos de seguida, de forma sumária, alguns temas que consideramos relevantes a ter em conta em cada uma das etapas do processo de venda, os quais, podem maximizar as chances de venda de um hotel ao melhor preço possível.
Em resumo, o processo compreende a fase de análise da informação, avaliação, prospeção e angariação de investidores, comercialização do ativo, análise das ofertas, gestão do processo legal e fecho da operação.
Embora a ideia de venda possa não estar presente nos planos atuais dos sócios de um hotel, muitos optam mesmo assim por querer conhecer as oportunidades que surgem no mercado e que porventura possam constituir uma oferta interessante.
Para esse efeito é preciso monitorar constantemente o mercado e analisar o comportamento e interesses dos Investidores.
Na EWP temos acesso a potenciais compradores, quer a nível nacional quer a nível internacional, podemos avaliar o valor de uma unidade hoteleira e desenvolver o processo de vendas, tendo em vista uma oferta ajustada às condições de mercado e expetativa de um preço adequado.
Os motivos de venda são múltiplos, quer por aposentação, quer por cessação da atividade da empresa, por razões de saúde ou pelo desejo de mudar o seu estilo de vida.
Os compradores terão quase sempre presente a rentabilidade futura que pretendem alcançar, e isso está intimamente relacionado aos resultados comerciais e performance económico e financeira atuais.
Também é preciso distinguir entre o “valor” do negócio e o preço que os compradores estão dispostos a pagar, pois, dependendo do momento de mercado em que nos encontramos, existem diferenças entre os dois conceitos.
No processo de venda temos de perceber de que forma o potencial comprador vai analisar esta oportunidade de investimento de compra de um hotel, tentando encontrar previamente respostas para algumas questões, nomeadamente:
- Quais as vantagens?
- Quais os pontos fracos?
- Quais os preços pagos por hotéis comparáveis?
- Quais os motivos subjacentes desta oferta (localização, expansão, diversificação, etc.)?
É preciso ter em conta a necessidade de preparar previamente a empresa para a venda.
Isso implica, por exemplo, preparar as informações exigíveis do ponto de vista operacional, económico-financeiro, sistemas de informação de reservas e cobranças, contabilístico, fiscal, legal, etc., que irão ser solicitadas de imediato pelo potencial comprador, assim que houver uma manifestação de interesse concreta, criando desde logo uma ideia de que se trata de uma organização eficiente e bem estruturada.
Para além da disponibilização da informação atrás referida, será preciso ter um relatório síntese com a análise dos dados, análise SWOT, projeções e conclusões, que sustentam e reforcem o valor do negócio.
Este processo de preparação da documentação de forma profissional atrai o interesse de potenciais compradores, pode maximizar o preço que estão dispostos a oferecer, faz com que o processo de venda de hotéis avance mais depressa e sem sobressaltos e pode facilitar a obtenção de um eventual processo de financiamento de compra.
Na fase de visita por parte dos compradores é preciso avaliar previamente se não é necessário proceder a alguns investimentos mínimos, os quais podem ser amplamente compensados se os resultados produzirem uma impressão positiva com impacto positivo no valor de venda.
O processo de negociação no geral (com especial enfoque na fase em que seja apresentada uma proposta vinculativa) implica a análise objetiva das condições da oferta e a elaboração de uma resposta com argumentos técnicos e bem estruturados.
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